Коммерческая недвижимость Таллинна перед сложным выбором: ​​отсутствие концепции подрывает конкурентоспособность 

С течением времени Таллинн стал флагманом рынка недвижимости в Эстонии, если не во всём Балтийском регионе – здесь новые тенденции появляются раньше, чем в других местах. Развитие Таллинна в свою очередь во многом зависит от Западной Европы, Швеции и, отчасти, от заокеанских тенденций. Эстонские девелоперы ищут идеи за рубежом, что отражается в архитектурных решениях. Современные, зелёные, учитывающие потребности и интересы людей пространства формируются как в Юлемисте и Пыхья-Таллинне, так и в Сюдалинне. При этом новые подходы применяются в основном к новым объектам недвижимости, а не к повышению конкурентоспособности стареющей коммерческой недвижимости.

Таллиннский рынок недвижимости разительно отличается от рынка недвижимости остальной Эстонии, поскольку спрос на землю и качественные площади в столице чрезвычайно высок. В Таллинне есть рабочие места, туристы, инфраструктура и деньги. А где есть спрос, там будет и предложение. В ближайшие годы в центре Таллина и его окрестностях запланированы крупные объёмы строительства как жилой, так и коммерческой недвижимости. И теперь, когда акцент сместился на развитие новой недвижимости, коммерческая недвижимость классов A, B и C впадает в летаргический сон.

Эпоха домашних офисов подталкивает стареющую недвижимость к трансформации

Проблема старения недвижимости актуальна не только для Таллинна. На самом деле, этой проблеме уже не менее ста лет, но теперь она добралась и до Эстонии. Например, Нью-Йорк уже полвека пытается решить вопрос, как сделать старое новым. Огромное количество офисных зданий стонет под гнётом устаревших концепций. Новая недвижимость отличается от старой как день и ночь, старые помещения постепенно начинают простаивать пустыми. Они не соответствуют требованиям и потребностям новой эпохи. Американские эксперты сравнивают эту ситуацию с великими переменами 1920-х годов, когда произошёл переход к постиндустриальному обществу, то есть, к информационному обществу.

В последнее десятилетие изменения в сфере недвижимости были продиктованы цифровой эпохой и созданием рабочих мест вокруг технологических компаний. Период пандемии, кибербезопасность, экологические требования и переход цифровой эпохи к искусственному интеллекту также спутали все концепции новейшего времени. Поиск новых и правильных решений активно ведётся повсюду – в отношении промышленности, логистики, торговли и офисных помещений.

Положительный опыт домашних офисов во всём мире подтвердил, что приватность и индивидуальность играют ключевую роль в продуктивности. Поэтому современные решения в сфере недвижимости стремятся к балансу между совместной работой и индивидуальностью.

Крупные международные архитектурные бюро постоянно отмечают в своих интервью, что принцип one fits forall (принцип универсального подхода) больше не работает. Появился новый подход — так называемое destination workplace (желанное место работы). В Эстонии предприятия также начинают осознавать, что здания, предназначенные для организации рабочей среды, должны быть адаптированы к культуре компании и учитывать потребности сотрудников. Пандемия способствовала этому пониманию, поскольку предприятиям пришлось внезапно посмотреть вглубь самих себя, чтобы понять, какие люди у них работают, каковы привычки этих людей и как они хотели бы работать. Такой подход уже встречался немного ранее в наиболее гибких организациях и моделях.

Можно ли сказать, что рабочие помещения широко распространённого типа call-center, где на одного работника приходится 1 квадратный метр, на котором он должен выполнять свою работу, уходят в прошлое? Конечно нет, ведь это может быть эффективными и совершенно естественными условиями работы для определённого трудового сообщества. Но одни и те же условия работы больше не могут распространяться на всех сотрудников. Новые технологии уже позволяют архитекторам творить как в офисе, так и за его пределами, прекрасные варианты индивидуальной микросреды, где человек чувствует себя совершенно по-разному. Для этого используются разные решения по освещению, планировке помещений, температуре, влажности и акустике, мебели и всему остальному.

Ключевые слова для современного офисного здания — hospitality и сообщество

Сложно сказать, куда в долгосрочной перспективе будет двигаться офисная архитектура и дизайн интерьера, но hospitality (гостеприимство) сейчас очень популярное ключевое слово, которое становится всё более важным. Другие ключевые слова — культура и сообщество. Таким образом, мы перешли к концепции, где на первом месте стоит понимание того, как человек или трудовое сообщество себя чувствует и воспринимает. Рабочее место — это среда, куда люди хотят приходить, а не обязаны приходить. Как дом, где мы чувствуем себя комфортно, где мы можем быть спонтанными, и куда неосознанно возвращаемся.

Судя по интервью с ведущими американскими агентами по недвижимости и архитекторами, рабочее место должно обеспечивать доступ к разнообразию города, его талантам и жизненному опыту. Но, с другой стороны, развитие современного города должно поддерживать коллективный образ мышления сообщества. В Таллинне это уже происходит в некоторых районах, например, в Каламая, Ротерманни и Юлемисте. Иностранные компании открывают в новой стране офисы там, где среда максимально близка к уже привычной им. Компания переезжает туда, где всё вокруг способствует её деятельности. Это особенно заметно в случае IT-компаний, где создавались инновационные центры, подобные Кремниевой долине. Поддерживающая среда повышает производительность, поскольку она направлена ​​на улучшение совместной работы. В последнее время возникает вопрос, почему люди не хотят возвращаться работать в офисы? Ведь производительность в условиях гибридной работы выше. Изменение внешней среды само по себе не меняет того, как человек себя в ней чувствует. Чтобы изменить сотрудников, нельзя навязывать им старые концепции, необходимо искать новые решения, гораздо более продвинутые, чем удобная гибридная работа и домашний офис.

Таким образом, концепция destination workplace или какая-то другая, более новая концепция становятся всё более актуальными и уравновешивают популярность домашнего офиса, то есть, гибридной работы. В результате, офисное пространство становится максимально похожим на домашний офис.  

Директива ЕС: к 2033 году четверть площадей, находящихся в самом плохом состоянии, должна быть реновирована

Решить эту проблему непросто, поскольку малыми деньгами не обойтись. С появлением каждого нового современного концептуально нового офисного здания класса А конкурентоспособность многих существующих зданий класса B и C снижается. Строительство нового всегда дешевле, чем реновация старого. И так во всём мире, и Таллинн не исключение. Центры эстонских городов переполнены устаревшими офисными помещениями и помещениями, предназначенными для предприятий сферы обслуживания. Вполне вероятно, что многие из них больше, и не могут использоваться как офисные. Даже если владелец старого помещения приложит усилия, он не сможет получать за него арендную плату, которая обеспечивала бы желаемую доходность или позволяла бы в будущем финансировать более крупные инвестиции. Старые помещения не могут соответствовать новым принципам, поскольку это потребовало бы слишком больших инвестиций. Поэтому неудивительно, что в отношении старых промышленных зданий, например, в квартале Теллискиви или на фабрике Aparaat в Тарту, появились совершенно новые концепции. Арендаторы этих помещений не конкурируют с арендаторами помещений класса А, их инвестиции в создание новой среды также относительно невелики. Так и создаются пространства с новой средой.

Возможно, наиболее подходящий способ вдохнуть новую жизнь в старую недвижимость — это радикальные преобразования. В Таллинне сейчас строится около 100 000 квадратных метров новых офисных площадей. Если к этому добавить ещё имеющийся объём коммуникаций, станет очевидно, что и собственники, и городские планировщики, и финансирующие сектор организации вынуждены думать о недвижимости, которая останется пустующей. Альтернативой является полная реконструкция и изменение назначения, например, переоборудование бывших офисных зданий в многоквартирные дома. В Нью-Йорке, например, это уже давно практикуется. Однако в упомянутом мегаполисе лишь 10–16% существующих коммерческих площадей считаются пригодными для перестройки в жилые помещения. Каков этот показатель в Таллинне, может сказать только архитектор. Реконструкция сама по себе не является панацеей. Однако, она позволила бы быстро начать позиционировать здания в новом сегменте рынка.

В Таллинне есть примеры, когда перестройка зданий не смогла пройти успешно. Городская управа должна активно этим заниматься, не препятствовать, а способствовать переменам, создающим ценность. Возникает вопрос: может ли перестройка одной только главной улицы города привести к началу изменений в сфере недвижимости? Означает ли создание главной улицы, что в Таллинне в домах вдоль Нарва мнт. будут просто заменены окна, после чего обветшалую штукатурку советских времён вернут обратно на стены? Или изменения будут действительно настолько масштабными, что жилые и коммерческие помещения, расположенные вдоль главной улицы, наконец-то предоставят людям доступ к многообразию города? Вероятно, нет, ведь в некоторых случаях для этого пришлось бы даже сносить некачественные здания, поскольку в Таллинне земля сама по себе стоит дорого.

В отличие от Хельсинки, Таллинн не составляет отчётов подобных ULI, в которых приводится анализ крупных мегатрендов рынка недвижимости. Тем не менее, Таллинн определённо можно отнести к категории регионов с высоким ростом, где капитал следует за новыми направлениями развития. Эти направления развития и изменения необходимо продвигать, стимулировать, поддерживать и финансировать. 

Давление, связанное с необходимостью реновации и перестройки старых зданий рано или поздно возникнет. И оно будет обусловлено не только необходимостью повышения конкурентоспособности, но и нормативными требованиями, поскольку, согласно Директиве об энергоэффективности зданий, 26% наименее эффективных нежилых зданий должны быть реновированы к 2033 году. Если взглянуть на детальные планировки Таллинна, находящиеся на рассмотрении, мы увидим, что облик центра города и его окрестностей полностью изменится в течение следующих десяти лет. К сожалению, на сегодняшний день это происходит не за счёт реновации и реконструкции старых зданий, а за счёт строительства новых.