Возможности для финансирования проектов по строительству недвижимости

В отличие от других предприятий, строительные организации, занимающиеся развитием недвижимости, в большей мере нуждаются в банковской и финансовой помощи.

10 октября • Аймар Роосалу • 5-минутное чтение

Развитие недвижимости

Развитие недвижимости

    Очень немногие застройщики обходятся при выполнении строительных работ своими средствами. Для того, чтобы добиться достаточного уровня производительности своего капитала, требуется финансовое усиление, и в таких случаях на помощь приходит банк. Чем больше развивается строительное предприятие, тем в большей финансовой помощи оно нуждается. Как вести переговоры с банком и как составлять строительный проект, чтобы банк получил правильное представление о сути проекта? В настоящей статье приводятся некоторые рекомендации.


    Финансирование строительных проектов, в целом, делится на три этапа: финансирование участка, период продаж и строительный этап. Со всеми фазами связаны различные риски, и требования банков к застройщикам могут отличаться. Поскольку деньги банка – это деньги его вкладчиков, для банков имеет значение уверенность в том, что строительный проект будет завершен, и заем своевременно возвращен. В случае гарантии надежности на всех трех этапах развития проекта получение положительного ответа на ходатайство о кредите более вероятно. Рассмотрев в отдельности логику всех этапов развития проекта, получим представление о том, что следует для этого сделать.


    В банк зачастую обращаются в тот момент, когда проект находится в стадии планирования, участок еще не приобретен, и до получения разрешения на строительные работы остается еще несколько месяцев. Продуманный и хорошо структурированный проект может получить решение о финансировании уже на этапе, когда участок под строительство пока не куплен. Признаком и, можно сказать, сквозной идеей хорошо продуманного проекта является четкое представление строителя о том, как будет проходить развитие проекта на каждом этапе – какие действия осуществляются во время строительных работ и каким образом будет происходить продажа квартир, то есть, как завершится последний этап проекта. Должно быть ясно, какие, по какой цене и для кого планируется строить квартиры. Планирование продаж не должно быть отодвинуто на этап планирования либо на более поздний период осуществления проекта. Это и является причиной того, почему не финансируется детальная планировка и участок без установленной цели использования. Неизвестно, что будет на этом участке построено и будет ли вообще построено. Также неудобно предлагать финансирование на этапе внесения изменений в детальную планировку, поскольку неуверенность в окончательном результате планирования сохраняется. Обычная практика заключается в следующем: первый этап – приобретение под строительство участка – происходит за счет самофинансирования либо при помощи инвесторов, либо при финансировании продавца, либо за счет совместного финансирования. Такой подход является барьером для многих строительных предприятий.


    Участки под застройку – ресурс ограниченный, и банки готовы финансировать покупку грунтов скорее в больших городах либо в их окрестностях. Более ценными являются те участки, где уже есть технические системы, и можно сразу приступать к строительным работам. Но и финансирующая сторона бывает очень разная. Некоторые кредиторы перечисляют деньги на счет застройщика уже на начальном этапе проекта, взяв за основание суммы, указанные в оценочном акте. При общении с банками ключевым вопросом остается уверенность в том, что будет ли проект осуществлен в установленном договоренностью виде - это то, что банк ждет от кредитополучателя. В следующих фазах развития проекта многое может измениться, поэтому более 50% от объема оценочного акта, как правило, не финансируется. Банк хочет оставить больший буфер на тот случай, если проект не будет доведен до завершения.


    Если участок приобретен, технические системы готовы и проектирование выполнено, то строитель уже имеет ясное представление о том, какой будет завершающая фаза проекта. Финансирование второго этапа, то есть, строительства предлагают на сегодняшний день все банки, разница заключается в требованиях и условиях, представляемых застройщику. И требования вновь будут обусловлены тем, как далеко в будущее заглядывает банк и в каких гарантиях он нуждается. Если банк предполагает, что проект недостаточно привлекателен для покупателей, и период продаж может затянуться, то он потребует предварительных продаж. Сегодня рынок находится в активной фазе, и продажи посредством интернета достаточно легко осуществимы. И в случае большинства проектов, поступающих в банк на этом этапе, уже начаты предварительные продажи либо бронирование на основании обязательственно-правовых договоров. Банк в этой фазе устанавливает в качестве предварительного условия для финансирования наличие, среди прочих основных документов, строительного проекта, бюджета, плана использования денежных средств и плана продаж, в котором указана стоимость квартир. Банк может задать строителю и другие вопросы, но для получения первоначальной индикации указанной выше информации достаточно. При составлении бюджета следует учитывать, что ставка финансирования составляет до 75% от строительных расходов без НСО, и выплаты осуществляются также поэтапно. В некоторых случаях ставка финансирования может быть выше либо ниже.


    От того, насколько хорошо продумал застройщик деятельность по продажам в начале проекта, зависит многое, в том числе, и то, каким успехом будет сопровождаться продажа квартир. Не стоит недооценивать возможности продаж посредством интернета, а также составление списка заинтересованных лиц, возможности предварительного бронирования, качество домашней страницы и обязательное использование услуг маклеров при организации продаж. Сегодня крупные риэлторские фирмы предлагают возможности проверки планировки предлагаемых квартир уже на раннем этапе развития проекта. Это значит, что нужно обратиться в риэлторскую фирму, представить свой проект и выслушать мнение относительно планируемых площадей – будут ли пользуются такие квартиры спросом у покупателей, подходит ли планировка помещений для целевой группы и для указанного района и согласна ли фирма взять на себя деятельность по продажа жилых площадей. Маклерам, конечно, нужно будет выплатить посредническую плату за услугу по продажам, но использование помощи со стороны позволит сосредоточиться на основной деятельности и переложить заботу о развитии определенного этапа на плечи профессионалов.


    Что произойдет в случае, если часть их планируемых жилых площадей не будет продана после завершения строительства дома? Рекомендую подумать об этом на первом этапе до больших расходов. Если в строительной фазе будет забронировано достаточное количество площадей, то после заврешения строительных работ банковский кредит будет погашен. В таком случае, непроданные квартиры останутся в сфере ответственности строителя, это его деньги и прибыль. Либо, если банк готов финансировать период продаж, то как долго он готов это делать и какой расход по процентам придется понести? Также важно продумать, придется ли для ускорения продаж планировать скидки? Большую часть этих забот может взять на себя риэлторская фирма, и для банка будет очевидна продуманность деятельность по продажам. Если три этапа, подробно описанные выше, будут продуманы уже на начальной фазе планирования проекта, то можно с уверенностью утверждать, что двери банка для строителя открыты. Решение о финансировании зависит и от других аспектов проекта, от финансового положения строителя и ситуации на рынке. Профессиональный совет по этим вопросам можно получить в банке у специалиста, занимающегося кредитами в связи с недвижимостью.


    Если вы задумывались о том, чтобы поддержать свою предпринимательскую деятельность либо вывести ее на новый уровень, то для финансирования расходов в связи с развитием бизнеса решение предлагает Bigbank.

Войти