Arendajate väljakutsed projektide finantseerimisel

Erinevatelt teistest ettevõtetest, vajavad kinnisvaraarendajad rohkem pankade ja finantseerijate abi

10 Oktoober • Aimar Roosalu • 5 minuti lugemine

Arendused

Kinnisvaraarendus

    Vaid vähesed arendusettevõtted kasutavad ehituses ainult omavahendeid. Selleks, et saada kätte piisav omakapitali tootlus on vaja võimendust ning siin peab appi tulema pank. Mida suuremaks arendaja kasvab, seda rohkem vajab ta abi finantseerimisel. Ent kuidas pankadega läbi rääkida ning kuidas arendusprojekti üles ehitada nii, et pank sellest aru saab? Toon käesolevas artikliks mõned näpunäited.


    Kinnisvaraarenduse finantseerimine jaotatakse suures plaanis kolme etappi – maa, ehitusetapi ja müügiperioodi finantseerimine. Nende kolme faasiga on seotud erinevad riskid ning ka pankade nõudmised arendajatele on siinkohal erinevad. Kuna pankade raha on nende hoiustajate raha, on pankade jaoks oluline kindlus, et arendusprojekt saab valmis ning laen õigeagselt tagastatud. Pakkudes pangale kindlust kõikides arendusetappides, on positiivse laenuotsuse saamine tõenäoline. Lüües kolme etapi arendamise loogika lahti, vaatame mida selleks tegema peab?


    Panka pöördutakse sageli hetkel, kui arendus on alles planeerimise faasis, kus isegi maa on soetamata ja ehitusluba alles mõnede kuude kaugusel. Hästi ajakavastatud ja läbimõeldult struktureeritud projekt võib saada aga kiire rahastusotsuse ka juba sellises faasis, kus maa ei ole veel ostetud. Hästi läbi mõeldud projekt läbivaks jooneks peab olema see, et juba alguses on arendajal teada, mis toimub arenduse ehituse etapis ja viimases etapis – siis kui toimub korterite müük. On teada, kellele, milliseid ja mis hinnaga kortereid planeeritakse ehitada. Mitte ei jäeta müügi planeerimine hetkeks, kui toimub projekteerimine või isegi hilisemaks. See on ka põhjus, miks detailplaneeringu ja sihtostarbeta maad ei finantseerita. Pole teada, mida sellele rajada saab ja kas üldse saab. Ka detailplaneeringu muutmise plaani alusel rahastus pakkuda ei ole mugav, kuna püsib ebakindlus planeeringu edasise saatuse osas. On tavapärane, et esimest – maa ostu etappi rahastatakse koguni omavahenditest, investorite kaasabil, müüja finantseerimise abil või ühisrahastuse teel. See seab sisenemisbarjääri paljudele arendajatele.


    Maa on piiratud ressurs ning pangad on valmis finantseerima pigem suuremates linnades ja nende lähiümbrustes asuvat maad. Väärtuslikum on maa siis, kui sellele on juba tehnosüsteemid rajatud ning võimalik on kohe arendama hakata. Aga ka finantseerijaid on erinevad. Mõned laenuandjad kannavad varases arenduse etapis raha kohe hindamisaktis toodud väärtuse alusel arendaja arvele. Pangaga suhtelmisel on võtmeküsimus ikka ja jälle kindluses, mida arendaja saab pangale pakkuda – kas projekt saab eelnevalt kokku lepitud kujul valmis. Arendusprojekt järgmistes faasides võib muutuda palju ning üle 50% hindamisakti väärtusest finantseerida ei taheta. Seega soovib pank jätta suurema puhvri vajaduseks, kui projekt lõpuni ei jõua.


    Kui maa ost on tehtud, tehnovõrgud rajatud ja projekteerimine tehtud, on ilmselt arendajal juba selgem nägemus, milliseks kujuneb projekt lõppfaasis. Teise etapi ehk ehituse finantseerimist pakuvad täna kõik pangad, erinevus paistab silma nõudmistes ja eeltingimustes, mida arendajale esitatakse. Ja nõudmised tulevad taas sellest, kui kaugele pank ette vaatab ning millist kindlust ta soovib. Kui pank näeb, et arendatav piirkond ei ole piisavalt atraktiivne ning müügiperiood võib olla keskmisest pikem, nõuab pank ettemüüki. Täna, kus turg on väga aktiivne on pelgalt internetilehe põhjal müük võrdlemisi lihtne. Ja enamik selles etapis panka jõudvaid projekte ongi juba teatava ettemüügiga kas suulise broneeringu või võlaõigusliku lepingu alusel. Pank seab finantseerimise eeltingimuseks selles faasis kindlasti alusdokumentideks muuhulgas ehitusprojekti, projekti eelarvet, raha kasutamise plaani ning müügiplaani, kus oleks näha korterite müügihinnad. Pank esitab arendajale veel teisigi küsimusi, kuid esialgse indikatsiooni saamiseks peaks sellest infost piisama. Eelarvestamisel peab arvestama sellega, et finantseerimise määr on kuni 75%-ni käibemaksuta ehituskuludest ja väljamaksed toimuvad samuti etapiviisiliselt. Mõnedel juhtudel on finantseerimise määr suurem või väiksem.


    Sellest, kui hästi on arendaja oma müügitegevuse projekti alguses läbi mõelnud, sõltub väga palju, millist müügiedu arendatavaid pindasid saadab. Alahinnata ei saa interneti teel müüki, huviliste nimekirjade koostamist, eelbroneerimise võimalusi, kodulehe kvaliteeti ning kindlasti maaklerettevõtte kasutamist müügitegevuse juhtimisel. Tänased suurimad maaklerfirmad pakuvad võimalust juba varakult oma projekti ja pakutavate pindade planeeringud kontrollida. See tähendab, et tuleb pöörduda maaklerfirma poole, tutvustada oma projekti ning kuulata tagasisidet, kas rajatavatele pindadele on valmimise järgselt nõudlust. Või kas ruumiplaneeringud on sihtrühmale ja piirkonnale sobivad ning kas maaklerfirma on ise valmis võtma ka müügitegevuse enda kanda. Maaklerile tuleb küll müügiteenuse eest vahendustasu maksta, kuid välist abi kasutades on võimalik keskenduda oma põhitegevusele ja jätta teatud etapid professionaalide hooleks.


    Mis siis, kui teatud osa arendatavatest pindadest jääb müümata peale maja valmimist? Soovitan sellele mõelda juba enne suuremate kulutuste tegemist esimestes etappides. Kas ehituse faasis broneeritakse juba piisavalt palju pindasid, et peale valmimist on pangalaen makstud. Sellisel juhul on arendaja enda raha ja kasum viimaste müümata korterite all kinni. Või kui pank on valmis müügiperioodi finantseerima, kui pikalt pank on valmis seda tegema ja millist intressikulu tuleb selle eest kanda? Samuti on oluline, las müügiperioodil on vaja müügi kiirendamiseks allahindlusi teha? Suure osa sellest pingest saab maha võtta maaklerettevõte ning ka pangale omakorda jääb kindlus, et müügitegevus on läbi mõeldud. Kui eelnevalt kirjeldatud kõigi kolme etapi peale on mõeldud juba arendustegevuse alguses, on ka kindel, et panga uksed on arendajale avatud. Finantseerimisotsus sõltub siiski ka projekti muudest aspektidest, arendaja enda finantsseisust ja turuolukorrast. Kuid nendel teemadel saab professonaalset nõu panga kinnisvaralaenu spetsialistidelt.


    Kui aga oled ise mõelnud, et võiks oma äritegevust turgutada või seda täiesti uuele tasemele viia, siis äritegevusega seonduvate kulude finantseerimiseks pakub vajadusel lahendust Bigbank.

Iseteenindus